同日，宝龙地产2024年8月美元债到期，PWRLNG6.2508/10/24盘中跌至24.900，跌幅—9.041%，创3月25日以来最大跌幅此前，曾有市场传言称，公司无意赎回境内经营主体上海宝龙实业发展有限公司的永续债19款宝龙MTN002，换成一般债券，2年到期受此影响，市场对宝龙地产的经营产生担忧

今日交易后发布《上海宝龙实业发展股份有限公司关于2019年第二期中期票据发行人不行使赎回权及票面利率重置的公告》，公司表示不赎回永续债19款宝龙MTN002，并改为一般债券，2024年到期，也验证了上述说法。

和后来很多福建房企一样，是过去完成的，迁都进入上海后，宝龙地产开始了张之路的全国扩张为了扩张，宝龙地产最近几年来大规模拿地虽然去年终于突破千亿大关，但也使得其利润质量下降，负债高企

从目前的公共债务来看，今年是宝龙地产偿还债务的大年，尤其是783年6月届时，该公司5只债券将到期或面临回售

首先是中期票据19款宝龙MTN0026月26日到期，规模5亿然后7月份有两个，一个是公司债9宝龙027月15日到期，规模6亿，二是与天风证券合作的分级ABS将于7月29日到期，总规模13.6亿元8月份也有两只，分别是，8月7日面临回售的公司债，20宝龙04，余额10亿，8月26日到期的中期票据20宝龙MTN001，规模10亿上述五只债券总金额达到44.6亿元

境外债券方面，根据企业预警沟通数据，宝龙地产目前有6只美元债券，规模为18.7亿美元，其中2只共计5亿美元的债券将在半年内到期，短期集中兑付压力较大。

去年总负债同比增长近30%，资产负债率上升1个百分点。

数据显示，截至2021年12月31日，宝龙地产总负债1826.49亿元，同比增长27.43%，资产负债率74.53%，同比上升1.08个百分点，净负债率为76.7%，同比上升2.8个百分点。

2018年，宝龙地产总裁许方化定下目标2020年冲击1000亿结果这个目标没有实现但为了早日实现千亿规模，这几年宝龙地产确实在拿地方面做了充分的准备

中国指数研究院数据显示，2021年上半年，宝龙地产拿地金额121亿元，同比增长147%，征地面积238万平方米，征地费用约5084元/平方米截至2021年12月31日，宝龙地产在建及可供未来开发的土地储备总建筑面积为3，650万平方米

有了充足的土壤储备，2021年，宝龙地产虽然未能实现1050亿的销售目标，但最终还是突破了1000亿的规模。

同时，报告显示，宝龙地产贷款规模达729.58亿元，同比增长约9.6%包括银行及其他贷款约439.59亿元，企业债券约89.94亿元，短期融资券约3亿元，商业抵押贷款支持证券约23.29亿元，资产支持证券约12.76亿元，优先票据约161亿元

其中，一年内到期贷款220.23亿元，较2020年末的206.01亿元增加10亿元宝龙地产的现金及现金等价物和受限制现金为250.68亿元，其中受限制存款和现金约56.61亿元，相当于同期现金及现金等价物约194.72亿元，同比减少23.41%难以完全覆盖同期220.23亿元一年内到期的短期债务，资金缺口将达25.51亿元

收入保持增长，但毛利率下降。

公司2021年年报显示，2021年宝龙地产实现合同销售额1012.27亿元，同比增长24.1%，年度目标达成率96.4%营收方面，2021年宝龙地产实现营收约399.02亿元，同比增长约12.4%

但除了销售额和营业收入同比增长外，其毛利率和净利润均有不同程度的下滑2021年，宝龙地产毛利125.2亿元，同比下降2.32%，毛利率为31.4%，同比下降4.7%，净利润73.36亿元，同比下降16.78%

同时，与收入增速相比，宝龙地产的销售成本增长较快2021年，宝龙地产销售成本273.83亿元，同比增长20.74%，增速远高于营业收入增速销售成本的快速增长在一定程度上压缩了毛利和毛利率对此，宝龙地产解释称，由于年内销售及交付的物业总数增加，导致同期总成本上升

具体来看，根据年报，2018年至2020年，宝龙地产毛利一路攀升，2020年升至128.16亿元，三年对应的毛利率分别为38.5%，36.41%，36.11%，逐年下降。

值得一提的是，根据此前公布的数据，今年一季度，宝龙地产业绩并不理想，合同销售额121.15亿元，同比下降50.8%，销售面积76.81万平方米，同比下降51.5%。

其实从2020年上半年踩一条线，到年底把红线变绿在业内，宝龙地产的降级一直伴伴随着质疑的声音此前《证券市场周刊》发文称，公司的合资企业和少数股东权益激增对其减少表内负债贡献很大2021年上半年，宝龙地产非控股权益增长近20%，但非控股权益利润下降7.58%两者比例相差太大

据九九金融统计，截至2022年5月27日18:00，宝龙地产PWRLNG6.2508/10/24美元债最新价格为26.880美分，本周下跌8.02美分，跌幅为10.553%。

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